Schrottimmobilien und kein Ende?!

Bzgl. sogenannter „Schrottimmobilien“ war bereits mehrfach von Gerichten und der Anwaltschaft zu hören, dass dieses Thema dem Grunde nach die Gerichte in den nächsten Jahren nicht mehr beschäftigen dürfte, zumal die Rechtsprechung bzgl. einer Bankenhaftung äußerst restriktiv ist und oftmals Bauträger und Vertriebsgesellschaften auf Grund von Insolvenzen etc. nicht mehr in Anspruch genommen werden können.

Diese Auffassung wird immer wieder von mehr als erfreulichen Urteilen zu Gunsten der Anleger widerlegt. Nachdem es kurz nach der „Wende“ und auch Ende der 90er Jahre die erste Welle sogenannter Schrottimmobilien in Form von steuerbegünstigten Immobilien, Bauherrenmodellen etc. gegeben hat, sahen sich zahlreiche Bauträger, insbesondere in größeren Städten im Osten offensichtlich nach wie vor bestärkt, sanierungsbedürftige und vor allem denkmalgeschützte Immobilien auf den Markt zu bringen. Teilweise bildeten sich hierbei sogenannte Erstmarktpreise heraus, welche für unsanierte Immobilien Anwendung finden. Quadratmeterpreise für nicht sanierte und denkmalgeschützte Immobilien zwischen EUR 1.500,00 und EUR 3.000,00 pro qm, so die aktuellste Mitteilung aus Leipzig, wurden und werden aufgerufen. Die Steuervorteile wurden in der Vergangenheit selbstverständlich in den Vordergrund gestellt.

So wurde seitens der Vertriebe und Vermittler oftmals dargestellt, dass der Erwerb solcher Immobilien sich durch die Mieteinnahme und die Steuervorteile im Hinblick auf die Finanzierungsrate fast von selbst trage. Es wurde somit vorgegeben, dass die monatliche Belastung im Hinblick auf den Erwerb äußerst gering sei. In einem Großteil der Fälle stellt sich jedoch heraus, dass die Mehrbelastungen monatlich teilweise mehrere Hundert Euro statt der EUR 50,00-100,00 aus den Aussagen der Vertriebe, beträgt. Oftmals wurden die notariellen Kaufverträge übereilt abgeschlossen.

Auf Grund aktueller Entscheidungen des Landgerichts Hannover und auch Landgerichts Zwickau, das letzte Urteil erging am 16.07.2015, besteht jedoch Hoffnung für diejenigen Immobilienerwerber, welche diese ab September 2005 erworben haben. Im Hinblick auf die absolute zehnjährige Verjährung sind Erwerbsvorgänge ab September 2005 noch nicht von der absoluten zehnjährigen Verjährung umfasst.

Stellen sich die Verfahren gegenüber den damals finanzierenden Banken als nahezu erfolglos dar, ist ein Vorgehen gegen Bauträger, soweit diese noch existieren, mehr als erfolgversprechend, wenn z. B. in der notariellen Urkunde unwirksame Klauseln verwendet wurden und z. B. die Frist zur Annahme eines notariellen Angebots wesentlich zu spät erfolgte. Die BGH Rechtsprechung hierzu ist äußerst klar. Dies hat auch in einem von dem Landgericht Hannover geführten Verfahren gegenüber einem Bauträger zur Rückabwicklung einer im Jahre 2007 durch den dortigen Kläger erworbenen Immobilie in Magdeburg geführt.

Der Kläger erwarb mit notariellem Angebot auf Abschluss eines Wohnungskaufs und Werkvertrages vom 21.12.2007 eine Eigentumswohnung in Magdeburg. Es handelte sich hierbei um eine denkmalgeschützte und sanierungsbedürftige Immobilie. Das notarielle Kaufangebot wurde erst mit Datum vom 05.03.2008 angenommen. Als Kaufpreis wurden damals EUR 111.248,00 vereinbart. Das notarielle Kaufangebot enthielt eine sogenannte Fortgeltungsklausel, wonach nach Ablauf der Bindungsfrist der Antrag selbst solange weiterbestehen sollte, bis der Käufer dieses gegenüber dem Vollzugsnotar widerruft. Das Landgericht Hannover ist der Auffassung gewesen, dass die Kaufpreiszahlung ohne rechtlichen Grund erfolgt ist, da ein wirksamer Kaufvertrag zwischen den Kaufvertragsparteien nicht zustande gekommen ist. Zum Zeitpunkt der Annahmeerklärung am 05.03.2008 war die Bindungsfrist bereits abgelaufen. Auf die Frage der Wirksamkeit der Vereinbarung kommt es daher schon nicht an. Das Landgericht Hannover hat die Fortgeltungsklausel gem. §§ 307 ff., hier § 308 Abs. 1 BGB als unwirksam angesehen. Auf Grund der Tatsache, dass die Bindungsfrist bereits abgelaufen war, kam ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande.

Betroffene Immobilienerwerber sollten auf der Grundlage dieser Rechtsprechung überprüfen lassen, ob ihnen nicht möglicherweise auch noch heute ein Anspruch auf Rückabwicklung zusteht. Die BGH Rechtsprechung hierzu ist eindeutig.

Neben den von der BSZ e.V. Anlegerschutzkanzlei WHP Wegel Hemmerich Partner erstrittenen Urteil vor dem Landgericht Hannover, hat auch das Landgericht Zwickau einer durch die Kanzlei WHP eingereichten Klage auf Rückabwicklung stattgegeben. Die Begründung entsprach der Begründung des Landgerichts Hannover, wonach auch in dieser Angelegenheit bzgl. eines Immobilienerwerbs in Zwickau ein unwirksamer Kaufvertrag vorlag. Bemerkenswert in beiden Entscheidungen ist und war, dass die erzielten Steuervorteile beim Erwerber verbleiben dürfen. Im Rahmen der Rückabwicklung ist der gesamte Kaufpreis abzgl. der erzielten Mieteinnahmen vom Bauträger zurückzuerstatten.

Immobilienerwerber, welche denkmalgeschützte und sanierungsbedürftige Immobilien erworben haben sollten daher nach wie vor nicht untätig bleiben und die Verträge durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht überprüfen lassen. Der BSZ e.V. hat hierzu die Interessengemeinschaft „Schrottimmobilien und Immobilien Rückabwicklung “ gegründet.

Für die Prüfung von Ansprüchen aus Kapitalanlagen durch Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht gibt es seit dem Jahr 1998 die BSZ e.V. Interessengemeinschaften. Es bestehen gute Gründe hier die Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der BSZ e.V. Interessengemeinschaft Schrttimmobilien / Immobilien Rückabwicklung beizutreten.

Weitere Informationen können kostenlos und unverbindlich mittels Online-Kontaktformular, Mail, Fax oder auch per Briefpost bei dem BSZ e.V. angefordert werden.

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Dieser Beitrag gibt die Sach- und Rechtslage zum 28.08.2015 wieder. Hiernach eintretende Veränderungen können die Sach- und Rechtslage verändern.
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